Od czego zacząć budowę domu? Co trzeba zrobić, żeby otrzymać pozwolenie na budowę? Jakie dokumenty do budowy są potrzebne, żebyś formalnie rozpocząć i zakończył budowę domu?
Poniżej wyjaśniam jakie dokumenty do budowy domu są Ci potrzebne. Omawiam po kolei wszystki kroki, jakie trzeba wykonać, żeby rozpocząć budowę domu.
1. Zakup działki
Zaczynamy od zakupu działki niby jasna sprawa 🙂 Jeśli nie masz jeszcze kupionej działki to polecam przeczytać artykuł na moim blogu.
Omawiam tam 11 rzeczy, które pomogą Tobie w wyborze odpowiedniej działki. Są tam ważne informacje, które mogą Cię ustrzec przed utratą Twoich pieniędzy.
2. Dokumenty do budowy domu – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Na stronie Urzędu Miasta i Gminy sprawdzisz czy na terenie, na którym znajduje się Twoja działka obowiązuje plan miejscowy.
Jest to ważny dokument, który przygotowuje Rada Gminy w formie uchwały. MPZP składa się z części tekstowej i mapy z legendą.
Znajdziesz tam wytyczne odnośnie lokalizacji domu na działce, jego wielkości czy wysokości, maksymalnej powierzchni zabudowy czy spadku dachu.
Więcej informacji o planie miejscowym znajdziesz tutaj
Plany miejscowe są różne, czasami ich wytyczne są dość ogólne, a czasami mocno szczegółowe. Dopiero znając zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możesz pomyśleć o projekcie domu.
3. Dokumenty do budowy domu – decyzja o warunkach zabudowy
A co wtedy, gdy nie ma planu miejscowego?
Wtedy musisz złożyć wniosek do Urzędu Miasta i Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy. Tam również znajdują się wytyczne co do wielkości Twojego domu, jego lokalizacji na działce, ilości miejsc postojowych itd. Decyzję otrzymasz po 3-4 miesiącach od złożenia wniosku.
Więcej informacji o przygotowaniu wniosku i załącznikach znajdziesz tutaj
4. Mapa do celów projektowych
Mapa jest potrzebna do projektu budowlanego, żeby przygotować projekt zagospodarowania terenu. Architekt rysuje na mapie Twój dom oraz zagospodarowanie działki.
Musisz się zgłosić do geodety, który przygotuje aktualizację mapy. Jego zadaniem jest przyjechać na działkę i sprawdzić jej wymiary. Następnie przesyła je do Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym. Czas oczekiwania na mapę to przeważnie 4-6 tyg.
Możesz zlecić opracowanie mapy do celów projektowych już po zakupie działki.
5. Badania geotechniczne gruntu
Zawsze zachęcam swoich klientów, żeby zlecali wykonanie badań geotechnicznych gruntu na swojej działce. Dopiero na podstawie takich badań konstruktor jest w stanie zaprojektować odpowiednie fundamenty.
Znając również poziom wód gruntowych, wiesz jak zabezpieczyć fundamenty przed wilgocią. Na etapie projektu koncepcyjnego domu na mapie rysuję dom i zaznaczam 3 punkty wierceń.
Żeby otrzymać dokumentację geotechniczną musisz się zgłosić do geologa.
Na Twoją działkę przyjeżdża ekipa z wiertnicą i pobierają próbki gruntu do badania. Na podstawie tych badań geolog opracowuje przekroje pokazujące układ warstw gruntu na działce oraz zaznacza poziom wód gruntowych.
6. Dokumenty do budowy domu – projekt budowlany
Opracowanie projektu budowlanego zaczynam od przygotowania projektu koncepcyjnego.
Projekt budowlany domu jednorodzinnego składa się rysunków i opisów technicznych opracowanych przez architekta, konstruktora oraz projektantów instalacji sanitarnej i elektrycznej.
Projekt budowlany składa się z:
1. Projektu zagospodarowania działki lub terenu
2. Projektu architektoniczno-budowlanego zawierającego branże architektura
3. Projektu technicznego zawierające branże (konstrukcja, instalacje sanitarne i instalacje elektryczne)
Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno – budowlany składa się do:
- Starostwa Powiatowego jeżeli Twoja działka znajduje się na terenie gminy w danym powiecie
-
Urzędu Miasta jeżeli Twoja działka znajduje się na terenie miasta powiatowego np. Poznań
Projekt techniczny powinien byc opracowany przed rozpoczęciem budowy i składa się go do nazdoru budowlanego podczas zgłaszania zakończenia budowy domu.
7. Dokumenty do budowy domu – pozwolenie na budowę
Do starostwa składasz wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załącznikami. Czas oczekiwania na wydanie decyzji pozwolenia na budowę wynosi do 65 dni. Decyzja musi się jeszcze uprawomocnić przez 14 dni.
8. Zgłoszenie
Żeby zgłosić budowę domu jednorodzinnego musisz spełniać przynajmniej te dwa warunki:
- budynek mieszkalny jest wolno stojący
- obszar oddziaływania budynku obejmuje tylko Twoją działkę, czyli trzeba zachować odległość 3 lub 4 m od granicy z działką sąsiada
Urząd ma 21 dni, żeby zatwierdzić Twoje zgłoszenie.
Wypełniasz inny wniosek, ale składasz takie same załączniki jak w przypadku pozwolenia na budowę. Pamiętaj, że nie otrzymujesz żadnej formalnej decyzji urzędu.
9. Dziennik budowy
W starostwie składa się wniosek o opieczętowanie dziennika budowy. Najlepiej jest to zrobić od razu jak jesteś w urzędzie.
W zależności od tego czy wybrałeś zgłoszenie czy pozwolenie na budowę inny jest termin odbioru dziennika budowy.
- Zgłoszenie – kilka dni
-
pozwolenie na budowę – 14 dni ze względu na uprawomocnienie decyzji o warunkach zabudowy
10. Rozpoczęcie budowy
Najpierw musisz znaleźć kierownika budowy.
Następnie możesz zgłosić rozpoczęcie budowy w Nadzorze Budowlanym. Do wniosku załączasz m.in. oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązku kierownika Twojej budowy oraz jego uprawnienia i przynależność do izby.
Takie rozpoczęcie budowy zgłasza się na 7 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy.
11. Zakończenie budowy
Żeby zgłosić zakończenie budowy to najpierw musisz zlecić:
- geodecie wykonanie mapy powykonawczej, czyli geodeta nanosi na mapę Twój dom,
- kominiarzowi przegląd kominów wentylacyjnych i spalinowych, do wniosku załączasz protokół kominiarski
Do wniosku potrzebny będzie jeszcze:
- wypełniony dziennik budowy
- oświadczenie kierownika budowy
Potwierdzeniem zgłoszenia zakończenia budowy jest wydane przez Nadzór Budowlany Zaświadczenie o zakończeniu budowy.
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.2)
- Prawo budowlane ustawa z dnia 7 lipca 1994 r (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późniejszymi zmianami Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, 2127, 2320, z 2021 r. poz. 11, 234, 282)
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717, z uwzględnieniem zmian na podstawie Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471.
