W tym artykule odpowiesz sobie na pytanie: jaki wybrać projekt domu? Przejdziesz proces aktywacji wizji twojego domu w 7 krokach.

Łatwiej podejmierz ostateczną decyzję dotyczącą wielkości i wyglądu twojego domu, po zadaniu sobie i pozostałym domowniokom szeregu pytań.

Gdy już jesteś właścicielem działki, to dzięki tym 7 krokom łatwiej znajdziesz projekt domu dopasowany do kształtu i wielkości działki, stron świata oraz spełniający wymagania Twojej rodziny.

Natomiast jeżeli nie masz działki, masz problem z wyborem działki, ciągle pojawiają się jakieś wątpliwości, to wykonanie przedstawionych tutaj kroków i odpowiedzenie sobie na kilka pytań ułatwi ci znalezienie wymarzonej działki.

Przy dokonywaniu szczególnie trudnych wyborów, a takim jest odpowiedni projekt domu, zawsze pojawią się wątpliwości, spory między partnerami, liczne dyskusje, nieprzespane noce …

Im teraz więcej poświęcisz czasu na przeanalizowanie wielu czynników oraz dasz sobie sporo czasu na przemyślenia (najlepiej określić termin w kalendarzu do kiedy) to będziesz bardziej zadowolony z podjętych decyzji.

Poniżej znajdziesz 7 KROKÓW i na każdym etapie odpowiesz na wiele pytań, im bardziej zaczniesz je pogłębiać to bardziej przybliżysz się do swojego wymarzonego, funkcjonalnie oraz stylistycznie dopasowanego domu.

Możesz poświęcić czas na poszukiwania, dokształcić się, czytać różne artykuły na ten temat, co się sprawdza, co jest tańsze, co wymaga dużo pracy, a co mniej. Możesz też dyskutować z rodziną i znajomymi. Każdy da Ci dużo rad, szczególnie Ci którzy się już wybudowali. Ale pamiętaj, że to będą ich przemyślenia, ich opinie, ich doświadczenia, które powstały w zupełnie innym kontekście, czasie czy warunkach.

Warto znacznie więcej czasu poświęcić sobie i swojej rodzinie, wypytać siebie i resztę domowników, dyskutować, rozmawiać przede wszystkim z dziećmi. Brać pod uwagę wszystkie pomysły, te nawet mało racjonalne i te futurystyczne.

AKTYWUJ WIZJĘ SWOJEGO DOMU

Poniżej rozpisałam taki PROCES AKTYWACJI WIZJI DOMU w kilku etapach, krokach. Warto na każdym z nich się zatrzymać, przedyskutować, następnie podjąć ostateczną decyzję i przejść do następnego.

To będzie taki proces twórczy w Twojej głowie, którego celem będzie pojawienie się wizji Twojego domu, począwszy od jego wyglądu zewnętrznego, lokalizacji na działce, rozplanowaniu pomieszczeń względem siebie oraz ich wielkości.

Jak taka wizja domu się już pojawi, to wtedy podjęcie ostatecznej decyzji o wyborze projektu domu przyjdzie z łatwością, ponieważ dokonasz tego poprzez eliminację i zawężanie swojego wyboru.

W tekście poniżej będę często posługiwać się dwoma skrótami, których znacznie jest:

MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

DWZ – decyzja o warunkach zabudowy

Jaki wybrać projekt domu?

Jesteś gotowy / gotowa? Zarezerwuj sobie 30 min. Przygotuj coś do pisania i kilka kartek. Działamy 🙂

KROK 1 – ANALIZA DZIAŁKI I JEJ OTOCZENIA

Jeżeli jesteś już właścicielem działki to już przed jej zakupem analizowałeś wszystkie możliwe aspekty, mimo to wykonaj to zadanie ponownie. Jeżeli działki jeszcze nie posiadasz to odpowiedzi na te pytania pozwolą Tobie zawęzić krąg poszukiwań.

1. Analiza działki w terenie z mapą zasadniczą lub mapą do celów projektowych

Dlaczego warto pojechać na działkę z mapą działki? To przede wszystkim konfrontacja stanu faktycznego ze stanem prawnym.

Na mapie do celów projektowych podane są wymiary działki, wrysowane są istniejące media (woda, prąd, gaz) oraz lokalizacje przyłączy. Na mapie zaznaczone są spadki terenu i podane wysokości. Dopiero z mapy odczytasz jakie duże są te spadki terenu, mimo że w rzeczywistości takie duże ci się nie wydają.

Jaka jest szerokość frontu działki?

Jeżeli działka ma więcej niż 16 m to od szerokości frontu działki odejmij 8m, ile pozostaje? Jaką szeroką elewację frontową może mieć maksymalnie?

Jeżeli działka ma mniej niż 16 m, to wtedy budynek możesz zlokalizować na granicy z sąsiadem lub 1,5 m od tej granicy. Oczywiście w MPZP muszą też być takie zapisy.

Jaki kształt ma działka? Prostokąt, kwadrat, trójkąt czy nieregularny? Działkę o niergularnych kształtach trudniej jest zagospodarować, ale nie znaczy to, że jest to nie możliwe. W takim przypadku przydadzą się rady projektantów; architekta, projektanta ogrodów.

Czy działka jest zarośnięta drzewami lub krzewami? Jeżeli tak zaznacz na mapie te drzewa i krzewy, które chcesz zostawić.

Gdzie zrobisz wjazd na działkę i dlaczego? Wrysuj na mapie bramę szerokości 3-5 m i furtkę 1 m. Lokalizacja wjazdu na działkę powinna być zgodna z zapisami MPZP lub DWZ.

2. Analiza zapisów MPZP lub DWZ

Działka objęta jest MPZP lub zamiennie DWZ, wydrukuj ten dokument i zaznacz kolorowym mazakiem wszystkie charakterystyczne parametry tj. szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, kąt dachu itp.

Następnie przelicz maksymalne parametry względem powierzchni działki tj. powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, itd. i je zapisz. To są twoje maksymalne wytyczne względem wielkości domu i zagospodarowania działki.

Czy w MPZP lub DWZ jest nieprzekraczalna czy obowiązująca linia zabudowy? Jaka jest odległość od granicy frontowej? Wrysuj tę linię zabudowy na swojej mapce.

3. Analiza stron świata na działce, czyli jaka jest wędrówka słońca

Gdzie jest strona południowa?

Czy przypada od strony ulicy czy ogrodu?

Czy odpowiada mi salon od strony północnej czy południowej?

Na to zagadnienie poświęciłam cały artykuł i nagrałam film. Nie ma sensu bym się powtarzała. Warto tam zajrzeć i zbadać temat dogłębnie.

Więcej na ten temat przeczytasz w artykule poniżej lub dowiesz się z filmu:

4. Analiza sąsiedniej istniejącej zabudowy

Ten etap analizy dotyczy, gdy twoja działka otoczona jest już inną zabudową.

W jakiej odległości są budynki od granicy z twoją działką?

Jakiego typu są to budynki? Mieszkalne, biurowe, magazynowe itp.

Jakie budynki są wysokie i od której strony świata są zlokalizowane? Pozwoli to określić jaki cień rzucają w różnych porach roku. Dowiesz się, jak daleko musisz się odsunąć z budynkiem, żeby uzyskac odpowiednie nasłonecznienie pomieszczeń lub tarasu.

Czy mają okna? Jakie duże? Najgorsze rozwiązanie to okna zlokalizowane w tych samych miejscach. Jeżeli odległość wynosi tylko 8 m, no to nie będziesz czuć się komfortowo przy odsłoniętych oknach.

Gdzie sąsiedzi parkują samochody? Od tej strony nie warto lokalizować okien we własnym domu. Hałas, smród i ciągłe zamieszanie.

Czy sąsiadujesz z lasem? Czy na mapie jest oznaczenie LS na przylegającej działce?

Wtedy obowiązują inne odległości dla budynków na twojej działce i wynoszą:

  • 12m, gdy budynek ma ściany i przekrycie dachu nierozprzestrzeniające ogień
  • 16m, gdy budynek ma ściany lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień

KROK 2 – GARAŻ RAZEM CZY OSOBNO?

Zależy to od kilku czynników:

Czy zapisy MPZP lub DWZ pozwalaja na lokalizowanie garażu w bryle czy osobno? Przeważnie możliwe są obie opcje, chyba że występowałeś o warunki zabudowy tylko dla garażu jako osobnego budynku. 

Jaka jest szerokość frontu?

Czy zmieszczą się dwa budynki?

Czy lokalizowanie garażu osobno nie będzie kosztem wielkości domu?

Czy chcę ogrzewać cały garaż zimą? Przeważnie buduje się teraz garaż z 2 stanowiskami postojowymi + jakieś pomieszczenie gospodarcze. Powierzchnia takiego garażu wacha się od 35 – 50 m2.

Czy warto je ogrzewać zimą, utrzymując niższą temperaturze 16 stopni? No raczej nie, dlatego moim zdaniem loalizowanie garaży jako odrębnych budynków w dłuższej perspektywie przynosi oszczędności w jego eksploatacji. Ale, jest jeszcze inna kwestia – podatek od budynku garażu.

Jakie zapłacisz podatki od nieruchomości? Podatek od budynku garażu jest znacznie wyższy niż, gdyby garaż był w bryle budynku. Wiem to z własnego doświadczenia. Dlatego warto to sobie przeliczyć, żeby potem nie być zaskoczonym.

KROK 3 – OKREŚLENIE ILOŚCI KONDYGNACJI

Dom parterowy czy z poddaszem?

Co z piwnicą? Mała działka może warto zrobić piwnicę? Czy są odpowiednie warunki gruntowe? Badania geotechniczne, czy opłaca się budować kondygnacje podziemną?

Budowa kondygnacji podziemnej jest znacznie droższa, niż budowa piętra. Piwnica przydaje się, wtedy kiedy działka nie jest duża i dodatkowe pomieszczenia tj. garaż, pomieszczenia gospodarcze, kotłownia nie mieszczą się na parterze.

Czy może tylko dom parterowy?

Domy parterowe cieszą się ostatnio sporym zainteresowaniem. Rozplanowanie wszystkich pomieszczeń na jednej kondygnacji jest wygodne, ale czy opłacalne finansowo? 

W wielu MPZP i DWZ minimalny kąt dachu zaczyna się od 30 lub 35 stopni. Przy takim nachyleniach dachu dwuspadowego, powstaje spore poddasze nieużytkowe. Wystarczy podnieść ściankę kolankową o 1 m i powstaje duża powierzchnia do zagospodarowania na kolejne pomieszczenia.

Polecam inny artykuł do przeczytania Jak wybudować tani dom?

KROK 4 – JAKI KSZTAŁT BUDYNKU W RZUCIE?  

Jaki budynek powinien być w rzucie: kwadrat, prostokąt, typu L, T czy U? 

Kształt budynku będzie zależeć też od kształtu samej działki oraz  ustawieniu budynku na działce. Czy chcesz się zasłonić przed sąsiadami, albo czy strony świata ci nie pasują. Na pewno budynki o rozbudowanej bryle wyglądają też ciekawie. Z drugiej strony warto poznać zasady, jakie obowiązują przy domach energooszczędnych i skąd się biorą. A tam jedną z zasad jest budowa domów o prostej bryle. Skąd to wynika? Zachęcam do lektury artykułu lub obejrzenia filmu.

Czy główna kalenica budynku może być równoległa czy prostokątna względem frontu działki?

Często zapisy MPZP lub DWZ określają orientację głównej kalenicy budynku względem frontu działki, wprowadzając tym samym spore ograniczenie. Dlatego warto dobrze zapoznać się najpierw z zapisami swojego planu miejscowego.

Jak wybudować dom energooszczędny?

Przeczytaj artykuł TUTAJ

KROK 5 – OKREŚLENIE WIELKOŚCI DOMU

Pamiętaj, że zapisy w MPZP i DWZ określają maksymalną powierzchnię zabudowy.

Ilu będzie mieszkańców?

Ile sypialni i łazienek?

Jaki duży salon? Wygodny salon z jadalnią zaczyna się od 30 m2, optymalny 40 m2, super 50 m2.

Kuchnia jako aneks czy osobne pomieszczenie? Wielkość aneksu to min. 10 m2, jak osobne pomieszczenie to powyżej 12 m2. Obok warto zlokalizować spiżarnię min. 2,5 m2.

Jaki duże łazienki? Łazienka o pow. około 6 m2 zmieści prysznic i wannę.

Dodatkowy pokój na parterze jako gabinet lub gościnny?

Jaki duży przedsionek? Im większy tym lepiej, wejdzie więcej szaf garderobianych. Możę też być osobna garderoba na ubrania wierzchnie i buty. Dla całej rodziny potrzeba sporo miejsca.

Pomieszczenie gospodarcze, kotłownia? Pomieszczenie gospodarcze też jako pralnia to jakieś 5 m2 + kotłownia w zalezności od rodzaju ogrzewania domu, przy pompie ciepła typu powietrze – powietrze 3 m2.

Pokoje dla dzieci? Im pokój większy tym lepiej. Im dziecko starsze to , co raz dłużej przebywa w swoim pokoju.

Jako nastolatka miałam pokój o pow. 8 m2 w kształcie prostokąta z wykuszem z jednej strony. Nie cierpiałam go, był dla mnie za mały i nie ustawny. Brakowało mi miejsca na sztalugę, dodatkowy stół, fotel, telewizor. Potem przeniosłam się na większy strych, ale tam skosy sięgające podłogi z czasem tylko nabawiły mnie wstrętu do skosów.

Dlatego proponuję pokoje dla dzieci projektować bardziej kwadratowe o pow. powyżej 10 m2. Pomieszczenia w rzucie kwadratu są bardziej ustawne.

Sypialnia rodziców? Połączona z garderobą i własną łazienką, najbardziej funcjonalne połączenie. Podwójne łóżko zajmuje sporo miejsca plus stoliczki nocne, komdoa to jakieś 17 m2.

Garderoby dla dzieci? Połączone z pokojami, albo jako wnęki  w pokoju do zabudowy.

KROK 6 – JAKI DACH WYBRAĆ? 

Jaki typ dachu płaski, dwuspadowy czy wielospadowy?

Rodzaj dachu i jego spadek w dużej mierze ograniczają zapisy MPZP lub zamiennie DWZ.

Jeżeli zapisy MPZP nie pozwalają na dach płaski to, niestety musisz się do tego zastosować. Jak jeszcze nie kupiłeś działki, to możesz szukać takiej działki, na której nie ma planu i aktualny właściciel może wystąpić o warunki zabudowy na dach płaski. Może uda ci się uzyskać takie warunki zabudowy z gminy.

Najłatwiej jest wykonać dach dwuspadowy i płaski. Wszystkie dodatkowe komplikacje dachu w postaci obniżonych kalenic czy innych spadków czy też lukarn, wydłużają prace ciesielskie i dekarskie, a co za tym idzie zwiększają koszty.

KROK 7 – JAKI WYGLĄD ZEWNĘTRZNY DOMU?

Warto przejrzeć zdjęcia domów w sieci, ale tak do 15 min. Zapisać zdjęcia, które ci się spodobały do osobnego katalogu. Potem przejrzeć obrazki i je przeanalizować pod względem kolorystycznym, wykorzystanych materiałów na elewacji oraz stylu.

Sytuacja się komplikuje, gdy małżonkowie nie są zgodni w wyborze 🙂 Pozostaje jedynie kompromis.

Jakie materiały zastosuję w wykończeniu elewacji? Drewno, cegła, tynk cienkowarstwowy, kamień naturalny lub sztuczny, płyty betonowe, płyty z włókno-cementu, łupek, płyty HPL, blacha, gont, płytki silikatowe, okładzina z żywic.

Jakie zestawienie kolorów mi się podoba? Kontrastowe grafit – biel, stonowane szarości czy beże.

W jakim stylu będzie mój dom?

  • klasycznym / dworkowym
  • nowoczesnym
  • minimalistycznym
  • współczesna stodoła

Wygląd zewnętrzny domu zapowiada stylu wewnątrz domu. Oczywiście są wyjątki, szczególnie przy remontach czy adaptacjach starych domów. Często wnętrze domu odzwierciedla zupełnie odmienny styl niż na zewnątrz.

PODSUMOWANIE

Napisanie odpowiedzi na pytania powyżej ułatwi tobie  wybór projektu domu, poprzez eliminacje i uszczegółowienie zakresu w wyszukiwaniach.

Jeżeli przejście tego procesu nie zakończy się sukcesem tzn. wyborem odpowiedniego projektu domu, to wtedy zacznij od początku i przeanalizuj wszystkie kroki jeszcze raz. Sprawdź, czy czegoś nie przeoczyłeś lub potraktowałeś przelotnie.

Masz jeszcze inna opcję, po przejściu tego procesu możesz udać się do architekta i nawiązać z nim współpracę odnośnie projektu domu.

Albo się poradzić czy, aby wybrany dom pasuje do działki, jaki kształt powinien mieć itd. Zapraszam również na konsultacje architektoniczne online do mnie TUTAJ znajdziesz więcej informacji. Napisz do mnie 🙂

Mi osobiście znacznie lepiej współpracuje się z osobami, które już przemyślały projekt swojego domu, ponieważ wiedzą czego chcą i szybciej podejmują decyzje.

Aleksandra Jackowska

Aleksandra Jackowska

architekt

Z wykształcenia i zamiłowania jestem architektem oraz plastykiem. Od 15 lat zajmuje się projektowaniem architektonicznym w zakresie indywidualnych projektów domów oraz wnętrz.

Od 11 lat posiadam uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej do projektowania bez ograniczeń.

Prowadzę kanał na YouTube Aleksandra Jackowska - architekt poświęcony budowie domów oraz BLOG z artykułami pomagającymi ogarnąć formalności.

Podstawa prawna:

  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 roku, z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225)
  • Prawo budowlane ustawa z dnia 7 lipca 1994 r (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późniejszymi zmianami Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, 2127, 2320, z 2021 r. poz. 11, 234, 282)
  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717, z uwzględnieniem zmian na podstawie Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471.

Skontaktuj się w sprawie wyceny indywidualnego projektu domu

Pamiętaj, że