Jak uzyskać warunki zabudowy?

Planujesz zakup działki lub budowę domu to w pierwszym kroku powinieneś sprawdzić, czy Twoja działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli na terenie twojej działki nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to w takim wypadku powinieneś wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. 

Czego dowiesz się z tego artykułu? 

1. Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

2. Kiedy trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy?

3. Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

4. Jakie kryteria trzeba spełnić, żeby warunki zabudowy zostały wydane?

5. Co muszę załączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

6. Jak długo czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

7. Jak długo decyzja o warunkach zabudowy jest ważna?

8. Ile może być wydanych decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki?

9. Czy muszę być właścicielem działki, żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

1. Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

Jest to dokument urzędowy, który zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdziesz tam wytyczne do zaprojektowania twojego domu. 

Projekt budowlany domu musi być zgodny z zapisami w decyzji o warunkach zabudowy.  

W decyzji o warunkach zabudowy są informacje na temat:

• lokalizacji budynku mieszkalnego na działce,
• powierzchni zabudowy, 
• powierzchni biologicznie czynnej,
• lokalizacji wjazdu na działkę,
• ilości miejsc postojowych,
• gabarytach zewnętrznych budynku mieszkalnego takich jak wysokość budynku, maksymalna ilość kondygnacji, rodzaj dachu (płaski czy spadowy)
• czasami też wyglądu zewnętrznego budynku tj. rodzaju pokrycia dachu, rodzaju materiałów wykończenia elewacji, kolorystyki elewacji i dachu

Co to jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy określa powierzchnię budynku liczoną po obrysie zewnętrznym budynku.

Co to jest powierzchnia biologicznie czynna?

Powierzchnia biologicznie czynna zwana jest też terenem biologicznie czynnym.

Według rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, definicja brzmi jak poniżej.

“terenie biologicznie czynnym – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie”

W decyzji o warunkach zabudowy przeważnie jest określony procent powierzchni biologicznie czynnej, jaki trzeba zapewnić na terenie działki.

Do decyzji o warunkach zabudowy dołączona  jest mapa zasadnicza pokazująca nieprzekraczalną linię zabudowy lub obowiązującą linię zabudowy.

Co to jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

Na mapie zasadniczej, która jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy jest określona linia zabudowy oraz jej odległość od granicy frontowej  działki.

Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że nie można budować budynku mieszkalnego w odległości mniejszej niż podana odległość od tej linii do granicy frontowej działki. 

Czyli jak została określona nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 6 m to, w tym przypadku można postawić budynek mieszkalny  np. w odległości siedmiu metrów, ale nie można zlokalizować domu jednorodzinnego odległości 5 metrów od granicy frontowej działki.

Co to jest obowiązująca linia zabudowy?

Na mapie zasadniczej została określona lokalizacja obowiązującej linii zabudowy na działce i określono jej odległość od granicy frontowej działki. Jeżeli odległość ta wynosi na przykład 6 m to tym wypadku trzeba zlokalizować budynek mieszkalny dokładnie w tej odległości od granicy frontowej działki. Dom jednorodzinny nie może zostać zlokalizowany w innej odległości.

2. Kiedy trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy?

Wniosek składasz gdy masz pewność, że na obszarze, na którym znajduje się Twoja działka nie ma sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). A chcesz zmienić sposób zagospodarowania działki:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany

Aby uzyskać decyzje o warunkach zabudowy w tym celu  wypełniasz wniosek i załączasz odpowiednie załącznik, o których powiem w dalszej części. 

Decyzja o warunkach zabudowy  jest niezbędna do opracowania projektu budowlanego domu, ponieważ zawiera szereg wytycznych odnośnie lokalizacji wyglądu budynku mieszkalnego. Oryginał Decyzji o warunkach zabudowy załączony jest do wniosku o pozwolenie na budowę.

3. Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy sporządza Urząd Gminy i Miasta  lub Urząd Miasta na prawach powiatu.

Na zlecenie urzędu architekt z uprawnieniami budowlanymi lub inny projektant z odpowiednimi uprawnieniami opracowuje najpierw analizę otaczającej zabudowy, a potem na podstawie tej analizy oraz wniosku inwestora opracowuje decyzję o warunkach zabudowy.

Urząd przesyła najpierw projekt decyzji o warunkach zabudowy i daje 14 dni stronom w sprawie na wniesienie swoich uwag. Dlatego warto dokładnie przeczytać dokument i w razie konieczności napisać pismo do urzędu z prośbą o wniesienie zmian.

4. Jakie kryteria trzeba spełnić, żeby warunki zabudowy zostały wydane?

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana jeżeli łącznie spełniasz te warunki poniżej: 

• Twoja działka powinna mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej, bezpośredni lub poprzez działkę sąsiada na warunkach wieczystego 
• co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana. Pozwoli to na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy tj. funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego)

5. Co muszę załączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinieneś załączyć:

• oryginał mapy zasadniczej określający swoim zasięgiem  trzykrotność szerokość frontu działki
• planowany sposób zagospodarowania działki przedstawiony na kopii mapy zasadniczej
• ksera warunków technicznych lub umów podpisanych z gestorami sieci
• szkice elewacji i rzutów  budynku pokazujące gabaryty budynku
• opis planowanej zabudowy działki oraz wyglądu budynku
• ewentualne potwierdzenia uiszczenia opłat skarbowych

6. Jak długo czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Czas oczekiwania to przeważnie trzy do czterech miesięcy zanim zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy. Wcześniej urząd przesyła projekt decyzji o warunkach zabudowy, z którym warto się dokładnie zapoznać. 

Przysługuje ci prawo 14 dni od dnia odebrania projektu decyzji na wniesienie swoich uwag do tej decyzji. Jeżeli zauważysz jakieś błędy lub nieścisłości warto szybko przygotować pismo z prośbą o ich zmianę.

7. Jak długo decyzja o warunkach zabudowy jest ważna?

Decyzja o warunkach zabudowy traci swoją ważność:

• jak zostanie opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) 
• jeżeli zostanie wydane pozwolenie na budowę dla inwestycji, dla której została wydana inna decyzja o warunkach zabudowy

8. Ile może być wydanych decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki?

Według prawa budowlanego nie ma podanego limitu ilości decyzji o warunkach zabudowy jakie mogą zostać wydane dla jednej działki.

9. Czy muszę być właścicielem działki, żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Jeżeli nie jesteś właścicielem działki to możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z tym, że wiąże się to z dodatkowymi utrudnieniami:

• zgodnie z prawem budowlanym zobowiązany jesteś uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł
• ostateczną decyzję o warunkach zabudowy może jedynie odebrać aktualny właściciel działki.

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 roku, z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225)
• Prawo budowlane ustawa z dnia 7 lipca 1994 r (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późniejszymi zmianami Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, 2127, 2320, z 2021 r. poz. 11, 234, 282)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717, z uwzględnieniem zmian na podstawie Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471.

Pomagam w wypełnieniu wniosków o warunki zabudowy oraz przygotowaniu planu zagospodarowania na kopii mapy zasadniczej dla domu jednorodzinnego.

Naciskając przycisk poniżej przyjdziesz do strony z ofertą, gdzie poznasz Pakiety Współpracy oraz ceny.

Jeżeli jesteś zdecydowany / zdecydowana na naszą współpracę to możesz w wiadomości email podać informacje dotyczące:

a) działki: nr działki, miejscowość, gmina, powiat, pow. działki, czy działka jest zabudowana? jeżeli tak to jakim budynkiem?

b) planowanej zabudowy: pow. zabudowy domu jednorodzinnego, ilość kondygnacji, rodzaj dachu (skośny, płaski)

c) mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz) jakie są w pobliżu media?, nazwy firm, które przyłączają do sieci

d) jaki jest dostęp do drogi publicznej bezpośredni czy pośredni?

e) w jakiej odległości jest istniejąca zabudowa jednorodzinna?

f) inne dodatkowe informacje dotyczące działki lub jej lokalizacji

Uwaga!

Jeżeli Twoja planowana zabudowa działki jest większa niż budowa domu jednorodzinnego, to proszę prześlij do mnie zapytanie ofertowe podając wyszczególnione wyżej informacje. Przygotuję dla ciebie wycenę