Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszy się dom 70 m2 bez pozwolenia. W tym artykule przedstawię Ci wszystkie fakty związane  ze zmianą w prawie budowlanym oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyjaśnię jak zmieniły się przepisy oraz pokażę  zagrożenia jakie mogą na Ciebie czekać podczas budowy domu bez nadzoru kierownika budowy.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Dom 70 m2 bez pozwolenia – przepisy

2. Jakie dokumenty potrzebujesz przed zakupem projektu domu?

3. Dom 70 m2 bez pozwolenia za 1 zł?

4. Dom 70 m2 bez pozwolenia – adaptacja projektu gotowego

5. Dom 70 m2 – zgłoszenie budowy

6. Bez dziennika budowy i kierownika budowy

7. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy do nadzoru budowlanego

8. Zawiadomienie o zakończeniu budowy do nadzoru budowlanego

9. Dom 70 m2 bez pozwolenia – zagrożenia

Dom 70 m2 bez pozwolenia – przepisy

2 listopada 2021 r. została opublikowana Ustawa z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 poz. 1986), która wprowadza sporą rewolucję w budowie budynków mieszkalnych jednorodzinncyh wolno stojących o powierzchni zabudowy do 70 m2. Ustwa wchodzi w życie 2 stycznia 2022 roku.

Tekst ustawy znajdziesz tutaj

w art. 29 w ust. 1 Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:

a) po pkt 1 dodaje się pkt 1a w brzmieniu:

„1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;”,

W zapisie tym pojawia się sformuowanie „obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach”

Co to jest obszar oddziaływania inwestycji?

Chodzi o to, że budynek nie może być zlokalizowany w  odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiadem. Jeżeli budynek bedzie zlokalizowany w granicy działki lub w odległości 1,5 m od granicy z sąsiadem to,  w tym przypadku obszar oddziaływania Twojej inwestycji obejmuje też działkę sąsiada,  wtedy nie możesz skorzystać z możliwości zgłoszenia budowy, wtedy trzeba wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Na razie nie ma wprowadzonych żadnych ograniczeń prawnych w stosunku do sprzedaży czy wynajmu nieruchomości po jej wybudowaniu.

Więcej odpowiedzi na swoje pytania znajdziesz na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii

Oferta – wypełnienie wniosku o warunki zabudowy

Jakie dokumenty potrzebujesz przed zakupem projektu domu?

Zanim zdecydujesz się na zakup tzw. projektu gotowego domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, powinieneś sprawdzić czy Twoja działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A jak nie ma planu to musisz wystapić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt budowlany domu musi być zgodny z zapisami w tych dokumentach, inaczej będziesz musiał zlecić projektantowi wprowadzenie zmian do projektu.

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

W tym zakresie nie ma żadnej zmiany. Tak jak to było dotychczas wymagany jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z urzędu gminy lub miasta.

W planie (MPZP) są zawarte wytyczne, które określają lokalizację budynku na działce w postaci nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy.

Oprócz tego w planie MPZP) znajdują się informacje dotyczące np. maksymalnej:

• powierzchni zabudowy,
• wysokości budynku w kalenicy,
• wysokości do okapu budynku,
• szerokości elewacji fontowej

Na moim blogu znajdziesz wcześniejszy artykuł  o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

2. Decyzja o warunkach zabudowy – gdy nie ma miejscowego planu

O decyzję o warunkach zabudowy starasz się tylko wtedy, gdy nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym celu składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do urzędu gminy lub miasta. We wniosku podajesz wymagane parametry dotyczące budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego o powierzchni zabudowy do 70 m2.

Poszczególne wnioski gmin różnią się między sobą, dlatego uważnie zapoznaj się z listą wymaganych załączników.

Po zmianie prawa urząd ma 21 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego o powierzchni zabudowy do 70 m2 i maksymalnej liczbie 2 kondygnacji.

Został także ograniczony obszar wokół Twojej działki w celu przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w zakresie odległości nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m.

Oznacza to, jeżeli w zakresie 200 m od Twojej planowanej zabudowy nie będzie żadnego budynku mieszkalnego, to nie uzyskasz decyzji o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego.

Na moim blogu znajdziesz wcześniejsze artykuły dotyczące uzyskania warunków zabudowy:

Jak uzyskać warunki zabudowy

Jak przygotować wniosek o warunki zabudowy i jakie załączyć załączniki

Oferta – wypełnienie wniosku o warunki zabudowy

Dom 70 m2 bez pozwolenia za 1 zł?

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w ramach programu Polski Ład ogłosił konkurs architektoniczny, w ramach którego wyłonionych zostanie 50 projektów budowlanych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 do wielokrotnego zastosowania.

Powtarzalny projekt domu będziesz mógł kupić za symboliczną 1 zł od Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Tutaj znajdziesz projekty domów

Dom 70 m2 bez pozwolenia – adaptacja projektu gotowego

Mimo, że uzyskasz projekt budowlany domu za symboliczną złotówkę, to jednak nic z nim nie zrobisz, ponieważ projekt wymaga adaptacji do działki przez architekta uprawnionego .

Projekty powtarzalne tzw. gotowe nie mają autora projektu. Projektanci, którzy uczestniczyli przy powstawaniu projektu zrzekają się swoich praw, żebyś mógł wykonać adaptację projektu do działki.

Co jest potrzebne do wykonania adaptacji projektu do działki?

Potrzebna będzie mapa do celów projektowych, którą przygotowuje geodeta. Mapa ta jest wymagana do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu przez architekta. 

Warto też wykonać badania gruntu i dostosować projekt fundamentów budynku do rzeczywistych warunków panujących na działce.  

Polecam zapoznać się z artykułem na blogu Dlaczego warto robić badania gruntu?

Do wniosku o zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego o powierzchni zabudowy do 70 m2  załączasz oświadczenia jak poniżej:

• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane
• oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem
  odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023); składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń
• oświadczenie inwestora, że:
  a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
  b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna

Do budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 możesz przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno – budowlanej. Organ ten nie może wnieść sprzeciwu wobec Twojego zgłoszenia.

po ust. 5i dodaje się ust. 5j i 5k w brzmieniu:

„5j. Do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, przepisów ust. 4b zdanie drugie, ust. 5 zdanie drugie i trzecie, ust. 5aa, 5c, 5d i 6–7 nie stosuje się.

5k. Do budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.”;

Bez dziennika budowy i kierownika budowy

Nowe przepisy budowlane zwalniają Ciebie jako inwestora z obowiązku zatrudnienia kierownika budowy i posiadania dziennika budowy. Wybór pozostawiono Tobie. Warto, żebyś dobrze to przemyślał, czy rzeczywiście opłaca się rezygnować z kierownika budowy?

Zgłoszenie rozpoczęcia budowy do nadzoru budowlanego

Mimo, że nie musisz prowadzić dziennika budowy czy zatrudniać kierownika budowy, to obowiązuję Cię zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu do 70 m2 do nadzoru budowlanego. 

Zawiadomienie o zakończeniu budowy do nadzoru budowlanego

Jeżeli nie ustanowiłeś kierownika budowy to jesteś zobowiązany załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy oświadczenia jak poniżej.

w art. 57 po ust. 1b dodaje się ust. 1ba w brzmieniu:
„1ba. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 1a, nie stosuje się, z tym że inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

1) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1;
2) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.”;

Dom 70 m2 bez pozwolenia – zagrożenia

Budowa domu to duże wyzwanie finansowe, logistyczne i techniczne.Trzeba często szybko podejmować decyzje i reagować na ciąglepojawiające się przeszkody.

Jeżeli chcesz zrezygnować z kierownika budowy to powinieneś miećchociaż ogólną wiedzę z zakresu konstrukcji budynku, materiałówbudowlanych oraz umiejętność czytania rysunków technicznych.

Jeżeli budowę zlecisz firmie wykonawczej to Twoim obowiązkiem będziekontrola nad pracami budowlanymi pod względem zgodnościwykonanych prac z rysunkami technicznymi. Polega to m.in. na kontroliilości i jakości zbrojenia w elementach żelbetowych w budynku tj.fundamentach, stropie, słupach, belkach, podciągach.

Musisz wiedzieć jak poprawnie czytać rysunki techniczne i nie można taksobie rezygnować z wykonania jakiegoś elementu żelbetowego.

Wszystkie elementy żelbetowe tworzą wspólny układ konstrukcyjnybudynku i wszelkie zmiany wprowadzane bez wiedzy projektanta mogąprowadzić do poważnych uszkodzeń w konstrukcji budynku.

Właśnie w braku kontroli nad budową przez osobę do tego wykształconąi mającą odpowiednie uprawnienia, widzę największe zagrożenie dlatych zmian w prawie budowlanym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 poz. 1986)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.2)
• Prawo budowlane ustawa z dnia 7 lipca 1994 r (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późniejszymi zmianami Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, 2127, 2320, z 2021 r. poz. 11, 234, 282)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717, z uwzględnieniem zmian na podstawie Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471.